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>> Le conseil du mois <<
Les crédits immobiliers accordés en janvier en chute libre
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La recette du Dr Braye pour prévenir la dégradation des immeubles en copropriété
Le président de l'ANAH, le sénateur UMP Dominique Braye, qui arrive au terme de la mission qu'il s'était vu confier par Benoist Apparu, secrétaire d'Etat au logement, sur les copropriétés potentiellement en difficulté, a levé, dans un entretien accordé au journal Le Parisien, un coin de voile sur les mesures qu'il entend préconiser. Selon lui, la lutte contre l'endettement et la dégradation inéluctables des copropriétés, passe par l'instauration obligatoire dans les copropriétés de "fonds travaux", à abonder chaque année par les copropriétaires en vue de financer plus facilement les travaux réels qui seront votés ultérieurement.
Ce dispositif doit permettre aux copropriétaires et notamment aux nouveaux acquéreurs d'anticiper le véritable coût d'entretien de leur immeuble. "Il est également équitable puisque chacun paye un droit d'usage qui correspond au vieillissement de l'immeuble", souligne Dominique Braye, dans son entretien au Parisien. En outre, la constitution et l'alimentation d'un tel fonds a un troisième intérêt, car elle doit être précédée d'un diagnostic global de l'immeuble" qui devra être réalisé tous les 10 ans "pour pouvoir programmer dans le temps les travaux à effectuer". Il permet de bien connaître l'immeuble et optimiser sa conservation sur le long terme. Enfin, il recommandera également de "faire figurer les charges, voire les montants prévisionnels des travaux, dans les annonces immobilières".
Ces recommandations sont en phase avec les préconisations formulées par l'ensemble des acteurs - hors administration et milieux proches des propriétaires bailleurs - impliqués dans le "Chantier copropriétés" du Plan bâtiment Grenelle et l'association "Planète copropriétés" qui en est issue, et notamment les associations de consommateurs tels l'ARC (Association des responsables de copropriété) et la CLCV (Confédération logement et cadre de vie), mais aussi des fédérations de syndics de copropriété comme la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) ou l'UNIS (Union des syndicats de l'immobilier).
Dominique Braye était chargé de constituer et de piloter un groupe de travail sur l'amélioration des politiques préventives, des actions incitatives ou coercitives vis-à-vis des copropriétés en difficulté. Ses conclusions seront présentées officiellement à Benoist Apparu en janvier 2012.
26/12/2011
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Les crédits immobiliers accordés en janvier en chute libre
Le montant des crédits immobiliers accordés par les banques a enregistré un très fort recul en janvier, avec une baisse de 25,7 % par rapport au mois correspondant de 2011, selon une étude de l'Observatoire Crédit logement/CSA publiée lundi 6 février...
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06/02/2012
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Copropriété - Un poste de charges particulier - les salariés du syndicat
Le syndicat des copropriétaires peut, pour l?ensemble des prestations d?entretien à réaliser dans les immeubles opter pour le recours à des entreprises sous contrat, ou bien les faire réaliser par des salariés dont il est lui-même l?employeur, avec toutes les responsabilités qui s?y rattachent : supervision, formation, prévention des risques professionnels, etc.. Dans le premier cas, il règle des factures, dans le second il paye des salaires et règle les charges sociales et fiscales afférentes aux emplois.
La décision de créer ou supprimer un poste de salarié, à temps plein comme à temps partiel et la fixation ou la modification de la catégorie de l?emploi appartient à l?assemblée des copropriétaires qui doit être consultée par question spécifique inscrite à l?ordre du jour (Décret. n°67-223, 17 mars 1967, art. 31), mais pas la fixation ou la modification des salaires, pour lesquelles les copropriétaires n?interviennent qu?indirectement lors de l?adoption du budget prévisionnel, ni a fortiori pour les autres aspects de la relation employeur-salarié (recrutement, fixation des tâches et des horaires, congés et remplacements, sanctions, etc.).
Un poste de salarié peut être prévu dans le règlement de copropriété, qui fixe alors aussi le mode de répartition de la charge. C?est notamment le cas du gardien ou concierge. Lorsqu?un tel poste est prévu, il est considéré que le service qu?il apporte aux résidants est un des éléments essentiels du contrat de copropriété ; on dit qu?il fait partie de la « destination de l?immeuble » ; sa suppression ne peut alors être décidée qu?à l?unanimité de tous les copropriétaires.
Quels qu?ils soient, les salariés du syndicat relèvent d?une Convention collective des Gardiens, concierges et employés d'immeubles qui prévoit deux catégories d?emplois : les gardiens et concierges, et les employés d?immeuble.
13/12/2011
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Indices INSEE pour la révision des loyers : IRL et coût de la construction
Jusqu'au 31 décembre 2005, l'indice INSEE du coût de la construction était le seul indice utilisé pour les augmentations contractuelles des loyers. Pour les baux d'habitation soumis au régime de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la loi du 21 juillet 1994 a imposé de calculer l'augmentation en fonction non plus de la variation de l'indice mais de la moyenne sur 4 trimestres de sa valeur. Pour ces mêmes baux, l'article 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale a créé un nouvel indice applicable dans un premier temps au 1er juillet 2006, mais cette date a été avancée au 1er janvier 2006 par un amendement au projet de loi de finances pour 2006. Il s'agit de l'Indice de référence des loyers (IRL). Un décret n° 2005-1615 du 22 décembre 2005 en fixe le mode d'élaboration. La loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale a rendu obligatoire l'application de l'IRL aux baux de logements meublés destinés à l'habitation principale du preneur. L'IRL a été à nouveau réformé par la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat : il est désormais calculé sur la moyenne, sur les douze derniers mois, de l?évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. L'utilisation de cet indice est obligatoire pour toutes les révisions intervenant à compter du lendemain de la publication de la loi, le 9 février 2008. Il doit être pris en compte pour toutes les révisions applicables à compter du 10 février 2008. Les valeurs de l?ancien calcul restent valables pour les révisions applicables du 1er janvier 2006 au 9 février 2008 ; elles sont conservées ci-dessous. A noter également qu'un accord interprofessionnel a institué, pour les nouveaux baux commerciaux ou par avenant pour les baux commerciaux en cours lors des prochaines révisions, un "indice des loyers commerciaux" (ILC). L?ILC, dans un souci de pondération, intégre trois indices : l?indice des prix à la consommation (IPC) pour 50%, l?indice du coût de la construction (ICC) pour 25% et l?indice du chiffre d?affaire du commerce de détail en valeur (ICAV) pour 25%. Il est précisé que les trois composantes de l?ILC seront lissées en moyennes annuelles pour éviter de trop fortes perturbations.
16/04/2008
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Location - Frais de remise en route de la chaudière Le 14/12/2011
La question :
Des locataires rentrent dans un appartement inoccupé depuis une longue période, la chaudière ne se mettant pas en marche, l'intervention d'un technicien est nécessaire les frais de déplacements, de main d'oeuvre et de mise en marche doivent-ils être remboursés par le propriétaire ?
Notre réponse :
La réponse est résolument affirmative : le logement doit être loué en bon état, y compris les équipements en bon état d'entretien et réparations.
Le locataire devra l'entretien devenu nécessaire après un an ou une saison de chauffe d'utilisation.
14/12/2011
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